LA IMPOSIBILIDAD DE PRESCIDIR DEL TITULO TRASLATIVO DE DOMINIO
EN LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.
Dr. Francisco Chacón Bravo,[1]
Fecha de recepción: 30 de julio
del 2024
Fecha de aprobación: 9 de
setiembre del 2024
RESUMEN: El presente documento pretende
realizar un estudio sobre las dos denominaciones del Código Civil costarricense, el título traslativo y justo título.
Esto con el fin de determinar si son sinónimos o existe una diferencia entre
ambos términos digna de reconocer y que puede provocar el desuso de la figura
del título traslativo. A partir de esto, se buscará probar su importancia y la
razón del porqué no se puede prescindir de esta figura en la práctica, al
momento de la adquisición de una propiedad.
ABSTRACT:
This document aims to carry out a study on the two denominations of the
Costa Rican civil code, the transferable title and just title. This in order to
determine if they are synonymous or if there is a difference between both terms
worthy of recognition and that can cause the disuse of the figure of the
transferable title. From this, we will seek to prove its importance and the
reason why this figure cannot be dispensed with in practice at the time of
acquiring a property.
PALABRAS CLAVE: Título traslativo,
justo título, contratos, registro, propiedad, derecho civil, derecho agrario,
interpretación.
KEY
WORDS: Transferable title, just title, contracts, registry, property, civil law,
agrarian law, interpretation.
ÍNDICE: Introducción; 1. Historia del
título en Costa Rica; 2. El título incuestionable; 3. El título en la doctrina
costarricense; 4. El origen de la denominación justo título; 5. La creación del
título; 6. El título y el registro
de la propiedad; 7. La propiedad es
inviolable; Conclusión; Bibliografía.
Introducción
Nuestro
Código Civil usa dos términos para la
adquisición de los derechos reales y los derechos de propiedad: título traslativo
de dominio y justo título. Así, en el artículo 853 (Código Civil, 1888) dice “para
la prescripción positiva se requieren las siguientes condiciones: Título traslativo
de dominio” e inmediatamente después en el artículo 854 (Ibidem) dice “el que
alegue la prescripción está obligado a probar el justo título”. Esta discrepancia
da lugar a que, como gramaticalmente son conceptos distintos el titulo
traslativo de dominio y el justo título, se pueda prescindir del primero para
la adquisición de la propiedad por usucapión.
Es
cierto que, desde un punto de vista gramatical, puede existir un título
traslativo de dominio que no sea justo, y por el contrario un título justo que
no sea traslativo de dominio, verbigracia el obtenido fraudulentamente, en el primer caso, o el que
transmite solo la posesión y no la propiedad en el segundo caso. Esta discrepancia ha dado lugar para que
algunos juristas interpreten que se puede prescindir del título traslativo o
bien, que cualquier título interpretado como justo pueda servir para la
adquisición de la propiedad. En este artículo se pretende demostrar la
importancia del título traslativo de dominio y por qué, no puede la ley ni la jurisprudencia
prescindir de él.
1. Historia del título en Costa Rica
El
Código de Carrillo, emitido el 30 de Julio de 1841, en el artículo 297 (Buenaventura
Casorla 1935) decía, “Todos los bienes vacantes y sin
dueño, y los de las personas que mueren sin herederos, ó
cuyas herencias han sido abandonadas pertenecen al dominio público” El artículo
306 (Ibidem) establecía, “El simple poseedor no hace los. [sic] frutos suyos, sino en el caso de poseer
la cosa de buena fe; de lo contrario, está obligado a entregar los frutos y la
cosa, al propietario que la reivindique”.
Finalmente, el artículo 307 (Buenaventura
Casorla 1935) establecía que, “Es de buena fe el
poseedor, cuando posee la cosa como propietario, en virtud de un título traslativo de
dominio,
cuyos vicios ignora. Deja de ser de
buena fe, desde el momento en que conoce de estos vicios.” (el subrayado es
propio)
Podemos
entonces afirmar que desde la emisión del Código de Carrillo se exigió el
título traslativo de dominio. El Código Civil actual derogó el Código de
Carrillo de 1841, y entró a regir el primero de enero de 1888
). En los artículos 853 y 854 se exigió, para la prescripción positiva,
el título traslativo de dominio y el justo
título. En Costa Rica, casi la totalidad del territorio estaba poblado de
bosques. Era necesario cultivar la
tierra y en consecuencia quien no la tenía invadía los predios ajenos o del
Estado.
El
11 de agosto de 1924 se emitió la Ley de Títulos Posesorios, que fue reformada
por leyes del 11 de agosto de 1925, y por la ley número 75 de 30 de agosto de
1934. Se regularon las enajenaciones hechas por
el Estado, la rectificación de medidas de terrenos colindantes con el Estado que
afecten al fisco y los títulos inscritos con más de cincuenta hectáreas, o la
burla para inscribir esta prohibición promoviendo varias informaciones de
fundos limítrofes, y terminaba con tres
artículos que decían:
Artículo 6° Queda prohibida la
explotación y usufructo, cualquiera que sea su forma, de los terrenos
nacionales ya sean baldíos o de propiedad del Estado o situados en la Milla
Marítima, a no ser de un título expreso, emanado del Estado, en conformidad con
las leyes
Artículo 7° “Los que en lo sucesivo emprendan,
sin título de que habla el final del artículo anterior, cultivos en las tierras
a que se refiere dicho artículo perderán en beneficio del Fisco, el valor de
sus mejoras, cultivos o frutos.
Artículo 8° La Secretaría de
Hacienda dictará las medidas conducentes para impedir la ocupación ilegal de
esas mismas Tierras (Buenaventura Casorla 1935)
Como
puede observarse, el Estado consideraba, con razón, los terrenos baldíos como
un haber dentro de su patrimonio, y cuyo menoscabo sufría el fisco y el
Ministerio de Hacienda. En consecuencia,
resulta incuestionable la exigencia histórica de exigir siempre al poseedor un
título traslativo de dominio, porque si no existe un dueño anterior, el dueño
es el Estado. Para dar a los campesinos un título que los acreditara como
propietarios de sus fincas se dictó el reglamento N°
8 de 22 de Julio de 1935.
El
procedimiento era el siguiente: El campesino que se internara en la montaña, lo
primero que debía hacer era marcar el lote con carriles. Los carriles consisten en cortar la maleza y
arbustos, e incluso árboles en línea recta en forma rectangular o cuadrada, con
un ancho de cuatro metros, poniendo mojones en las cuatro esquinas. Los mojones
consisten en troncos de madera o columnas de cemento o piedras, con el fin de
indicar la terminación del carril de una parcela y el comienzo del predio del
vecino. El lote no debe exceder de veinte hectáreas.
Una
vez deslindado el terreno baldío, se presenta una solicitud a la Secretaría de
Fomento, indicando la distancia a caminos, ríos o playas, si tiene medios de
comunicación como caminos, si tiene agua para necesidades domésticas. Se encarga
al Ministerio de Obras pública para que proceda a la medida del lote. Debe indicar con la medida, la naturaleza del
terreno, por ejemplo, si es plano y quebrado, cerros, etc. y la distancia aproximada con poblados,
caminos, ríos, costa, etc. Se debe también hacer una consulta al Catastro, a los
colindantes o los vecinos del lote, para saber si el solicitante ha sido quien
lo ha trabajado o es un tercero el que presenta la solicitud.
Cumplidos
los anteriores requisitos y comenzados los cultivos, se solicitará el
otorgamiento del título de propiedad, junto con una constancia de la autoridad
política del lugar que atestigüe sobre los hechos mencionados. En realidad,
esas fueron las primeras disposiciones agrarias, de nuestro país para el
otorgamiento del título de propiedad a los agricultores desposeídos de tierras.
El Registro Público, que fue creado
por reglamento N° 6 de 19 de agosto de 1932 y
reformado por decreto N° 8 de 17 de agosto de 1934,
ordenaba la inscripción de los documentos enumerados en el artículo 459 del
Código Civil que había entrado en vigor en 1888. En el inciso 1° del párrafo cuarto de este
reglamento, para inscribir por primera vez una propiedad en el Registro, debía
confeccionarse un documento de traspaso de dominio sin condiciones que se
denominaba simple, y así decía:
Se entiende por documentos
simples: los primeros testimonios de escrituras públicas otorgadas en el
territorio nacional, en que los contratantes sean mayores de edad, comparezcan
por sí, y no en representación, que no tengan condiciones concertadas por las
partes y que se refieran: a) A contratos de carácter consensual (Buenaventura Casorla. 1935)
Como puede observarse, los contratos
de carácter consensual, que constaran ante un notario público, eran el único
requisito para inscribirlos en el registro
público. Bastaba entonces, que, en una compraventa, dijera el vendedor que él
era el dueño de la finca, e indicara su naturaleza, medida, y colindantes para
que el registro procediera a su inscripción como propietario. Esta facilidad en
la inscripción muy distinta a la de ahora, en que un registrador exige el plano
catastrado, la información posesoria ante un juez, el consentimiento de los
colindantes, la coincidencia satelital de la situación de la finca, etc., con
la inscripción registral de a que hemos hecho referencia.
La Ley N°
139, con fin de obtener la inscripción de los inmuebles en el Registro de Propiedad,
a que hemos hecho referencia, denominada Ley de Informaciones Posesorias, no se
dictó sino hasta el 14 de julio de 1941 y según lo expresa el artículo 1° de
dicha ley, para dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 479 del Código
Civil en cuanto al propietario que careciere de título inscrito de dominio.
Entre los requisitos que exige esta Ley
de informaciones posesorias (Buenaventura Casorla,
1935) en el párrafo 2, del inciso 3 dice,
Cuando el titulante no ha
obtenido la posesión decenal del inmueble y quisiera aprovechar la posesión de
su causante en la forma prevenida en el artículo 863 del Código Civil, deberá
presentar documento público en que conste el traspaso de su derecho; si éste lo
hubiere adquirido por herencia, la hijuela respectiva en que conste su
adjudicación.
Del párrafo transcrito se obtienen tres
importantes conclusiones:
a) La posesión es considerada
como un derecho.
b) La transmisión del
título posesorio con independencia del título traslativo de dominio.
c) Se requiere una posesión decenal y buena fe.
En 1942 se dictó la Ley N° 88 denominada Ley de Ocupantes, para resolver los problemas
de quienes, sin título, ocuparon inmuebles debidamente inscritos en el Registro
de la Propiedad, pero que sus dueños no la habían cultivado. Esta ley, era aparentemente
inconstitucional, por violar el artículo 45 de la Constitución Política (Edición
CONAMAJ, 2001),
facultaba al dueño, entre otras disposiciones, para solicitar ante juez civil
de Hacienda que el valor de las porciones ocupadas se le pagaran mediante la
adjudicación de terrenos baldíos. Esta forma populista de protección de la
propiedad fue totalmente inservible,
porque eran terrenos otorgados a políticos allegados al Gobierno o colonias agrarias, hechas por topógrafos en
su oficina, sin ningún estudio ni conocimiento de la realidad, adjudicados a
empleados públicos o de clase obrera,
que no tenían noción del lugar en donde se encontraba, ni medios de comunicación, ni interés en
cultivarlos ni explotarlos, y, desde luego, tampoco tenían interés en hacer
ninguna solicitud al juez civil en pago del terreno despojado por el Estado.
Esta pugna surgida entre propiedad y
posesión fue lo que dio lugar a esa preferencia de algunos jueces y abogados
para proteger al que se creía más débil económicamente, que era el poseedor que
cultivaba el terreno y no al dueño de la propiedad.
Pero esa situación está actualmente superada,
porque todo el territorio se encuentra cultivado de pastos que sirven a la
ganadería, o de productos agrícolas, para el consumo y para la exportación. En
donde la ciencia, para una efectiva producción exige análisis de suelo, calidades
de pastos en ganadería, genética animal, clases de cultivos, ciclos de
producción, calidad de las semillas, comercio nacional e internacional, en resumen,
toda la tecnología se hace indispensable para la eficiente producción
agrícola.
Este
breve resumen nos da la idea de cómo fue repartida la propiedad del Estado
entre los particulares, prácticamente sin ningún control. No fue sino bajo la
presidencia de don Daniel Oduber, quien había sido embajador de Costa Rica en
Canadá, país desarrollado en la necesidad de protección de los bosques, que se
emitió la Ley de Creación de los Parques Nacionales, que puso fin a la pérdida
de los terrenos del Estado. (Ley 6084 del 24 de agosto de 1977, la que ha
sufrido numerosas reformas)
2. El
título incuestionable
Es
incuestionable el título que es incontrovertible, por haber sido otorgado de
acuerdo con nuestro ordenamiento jurídico. Por ejemplo, la escritura inscrita
en el Registro Público o la escritura otorgada entre las partes.
Tenemos
necesidad de hacer la observación que cualquier título podría ser cuestionado ante
los tribunales, porque no existe situación jurídica que no sea posible
cuestionarla en la vía que corresponda,
ejercitando la acción en sentido formal, la cual tiene rango constitucional,
como es la garantía de libertad de
petición ante cualquier funcionario público y el derecho a obtener pronta
resolución; lo mismo que el acceso a la
justicia quien, ocurriendo a las leyes
todos han de encontrar reparación para las injurias o daños que hayan recibido
o creído recibir agregamos nosotros (Constitución Política, 1949, artículos 27
y 41). Sin embargo, una demanda que se
fundamente en un título evidentemente incuestionable será rechazada de plano,
por ser el objeto de la pretensión evidentemente contrarios al ordenamiento,
imposible, absurdo y carentes de interés (Código Procesal Civil, 2016, Articulo
35.5.1)
Tenemos
necesidad de hacer la observación de que cualquier título podría ser
cuestionado ante los tribunales, porque no existe situación jurídica que no sea
posible cuestionarla en la vía que corresponda, ejercitando la acción en
sentido formal, la cual tiene rango constitucional, como es la garantía de
libertad de petición ante cualquier
funcionario público y el derecho a obtener pronta resolución, lo mismo que el acceso a la justicia, por lo
que, recurriendo a las leyes, todos han de encontrar reparación para las
injurias o daños que hayan recibido o creído recibir, agregamos nosotros (artículos
27 y 41 de la Constitución Publica). Sin
embargo, una demanda que se fundamente en un título evidentemente incuestionable
podría ser rechazada por una sentencia anticipada por ser una demanda improponible (Artículo 35.5.1, 2,5 del Código Procesal Civil.)
3. El título
en la doctrina costarricense.
Don
Alberto Brenes Córdoba (1936, p. 260), y con él la doctrina predominante, nos
ha enseñado que:
La prescripción solo tiene
importancia, cuando el título con que se posee, a pesar de ser traslativo de
dominio, es defectuoso, que como emanado, de persona que en verdad no era dueña
de la cosa, aunque por tal era tenida en
el vecindario, ya por contener cualquier
otro vicio, oculto, ignorado del adquirente, porque entonces esos
títulos, a los cuales se designa con el nombre de “putativos” o “colorados”
--cuando sirven de fundamento a una posesión exenta a si mismo de vicios—son
hábiles para la prescripción adquisitiva, porque para esos casos de imperfecta
adquisición del dominio, es para los que se instituido ese modo
consolidarlo, puesto que cuando el
título es normal, y consta en debida
forma, por si solo es bastante para la defensa de la propiedad.
Aunque
no refiriéndose a la usucapión, el profesor Álvaro Meza (2012, p. 105 y ss), dice:
Se entiende por “Título” El
fundamento jurídico manifestado en un acto o negocio jurídico al que la ley le
da posibilidad de trasmitir derechos reales. En dicho título siempre
encontraremos una manifestación de voluntad dirigida a la enajenación del bien
y una manifestación tendiente a la adquisición del bien. Son títulos aptos para
trasmitir los Derechos Reales todos los que la ley ha destinado a ese efecto,
por ejemplo: compraventa, donación, permuta, donación, etc.
Don
Ricardo Zeledón (2009, pp. 167 y 169), jurista de reconocidos méritos, quien
también influyó, como magistrado, en la interpretación jurídica de la Sala
Primera. Al respecto el sostiene que:
La interpretación jurídica
constituye otro orden muy importante de desafíos para la ciencia del derecho
agrario. … [sic] Pero de inicio conviene ir superando los criterios de vincular
el derecho agrario a la norma, exclusivamente, o interpretar sus disposiciones con los mismos
criterios utilizados para el derecho civil.
El
Derecho agrario, al igual que el derecho de familia o el Derecho laboral, debe
tener sus propias orientaciones. Sin embargo, no deben perder su carácter
científico y debe también fundarse en lo que los romanos definieron como
jurisprudencia o sea el conocimiento de las cosas divinas y humanas y ciencia
de lo justo y de lo injusto, que es la base fundamental de nuestro derecho
civil. Don Ricardo Zeledón (2010, p.111) en su libro, Problemática
Histórica de la Codificación Civil, expone en relación con los artículos 853 y
854, lo siguiente,
Entonces una primera lectura del exégeta consiste en
enfrentar el artículo 853 en su literalidad: “se requiere título de dominio para la usucapión. Una
segunda lectura del exégeta, viendo el contexto, no se requiere el título traslativo de
dominio para la usucapión porque el artículo crea una salvedad en el caso de la
posesión. Todavía hay una tercera lectura al enterarse que la excepción
puesta en el artículo 854 tercera es incorrecta, y siendo claro el artículo 853
no es susceptible de ningún tipo de interpretación porque solo las normas
oscuras se interpretan. (el resaltado es propio)
Con
ese planteamiento, luego de hacer un minucioso estudio histórico del Código
Civil, de innegable valor, contiene las siguientes afirmaciones del mismo autor,
(Ibidem, p.211):
El conocimiento de la
jurisprudencia obliga necesariamente a distinguir sus distintas corrientes
históricas y sobre todo la dimensión que ella le va impregnando al código: sea
dimensionándolo o restringiéndolo, o, sencillamente apartándose de él.
El
autor (Ibidem, p. 211) no nos dice cuál sería la reforma que plantearía en el
caso concreto, y sostiene que,
históricamente está demostrado
el lugar que ocupe la propiedad, y los derechos reales en general, dentro de
una Sociedad dada, se encuentra íntimamente vinculado con las diferentes
relaciones económicas y sociales que califican y definen el tipo de Sociedad de
que se trate, cuya titularidad se refleja en el ordenamiento jurídico
Lo
cual evidentemente es cierto.
Examinemos
las tres lecturas. En la primera lectura, de don Ricardo, dice que existe
un enfrentamiento entre las denominaciones ‘título traslativo de dominio’ y ‘justo
título’. Bien es cierto, como lo dijimos al inicio, que los conceptos traslativos
de dominio y justo título son dos denominaciones distintas las cuales podrían
dar lugar a interpretaciones distintas, pero no se enfrentan. Una es la
interpretación gramatical, y otra la interpretación histórica. En la primera no
cabe duda de que la denominación traslativo: Adjetivo del verbo,
transferir, pasar de un lugar a otro, o en sentido de ceder o trasladar de una
persona a otra una cosa. Es distinto que justo, mucho más amplio, que es adjetivo
que indica obra con justicia y razón, y que como veremos viene de la justa
causa romana. Definir uno de los tres principios del derecho, dar a cada uno
lo suyo. La primera restringe el concepto y la segunda lo amplía, porque
pasar de una persona a otra un objeto cosa puede ser lo que es justo. La segunda lectura, de que no se requiere título
traslativo de dominio, sería, no una interpretación sino una derogación de la
ley. La tercera lectura, de que “siendo claro el
artículo 853 no es susceptible de ningún tipo de interpretación porque solo las
normas oscuras se interpretan” (Zeledón, 2010, p.111). A nuestro entender esta
tercera lectura es la correcta, por las razones que exponemos a continuación.
La
denominación justo título, fue copiado de la legislación española, porque el
Código Civil español no usa la denominación título traslativo de dominio sino
justo título. Así: “Para la prescripción ordinaria de dominio y demás derechos
reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo
determinado en la ley.” (Articulo 854, Código Civil, 1888)
. No cabe duda de que este artículo se refiere a la usucapión
para adquirir el dominio sobre la cual se refiere el legislador costarricense.
Luego el legislador español define lo que se entiende por justo título en el
artículo 1952 (Código Civil Español, 1889), cuando expresa “entiéndese por
justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real
de cuya prescripción se trate”.
Nuestra jurisprudencia y la
doctrina predominante han venido sosteniendo que las denominaciones justo
título y título traslativo de dominio son iguales. Además, eliminar el justo título y tener una
posesión agraria contraria, violaría el artículo 41 de la Constitución Política
que dice que la propiedad es inviolable.
En
resumen, el artículo 854 (Código Civil, 1888) que dice “el que alegue la
prescripción está obligado a probar el justo título”, no puede
interpretarse que ella constituye una excepción en el caso de la posesión
agraria ni en ningún otro caso, a que se refiere el artículo 853 (Código Civil,
1888) que expresamente dice que “para la prescripción positiva se requiere las
condiciones siguientes: título traslativo de dominio; buena fe y; posesión”.
Enrique
Ulate Chacón (1998, p. 211) sostiene lo siguiente:
En la posesión agraria común se
requiere demostrar el ejercicio de actos posesorios agrarios, estables y
efectivos, por más de diez años, en forma pacífica, pacífica e ininterrumpida
según la materia y a título de dueño. Además, se exigen dos requisitos
como causa adquisitiva originaria o derivada y de buena fe.
Entre
los requisitos elimina el “título traslativo de dominio”, en la prescripción
agraria. La frase que hemos subrayado a título de dueño es uno de los
elementos esenciales de la posesión, el animus o sea la intención de
comportarse como dueño, aunque no lo sea. Si no existe ese animus, lo
que existe es una simple tenencia de la cosa y no posesión.
4. El origen de la denominación justo título
Explicaba
Hernández Gil (1967-1968), en sus lecciones que, “el título o el justo
título de que habla el Código Civil español puede considerarse como un trasunto
de lo que era la justa causa para usucapión en el Derecho Romano”. En otras palabras, el justo título es una
copia de la justa causa que encontramos en la condictio
romana. La condictio era, en el
procedimiento de las Legis actiones, una acción declarativa denominada legis actio per condictionem.
En
el periodo justinianeo la causa encontramos en el libro 12° Titulo 5., bajo el
título “Sobre la condición por causa inmoral o injusta”. Los casos que es lo
que se cita en el Digesto, puesto que los romanos emitían normas
generalizadoras, son muy variados, desde la causa justa, como es dar una suma
de dinero para que no mates a un esclavo, a la inmoral para lo contrario, tanto
para el que da como para el que recibe, así dice en el párrafo1°:
1. Todo cuanto se da, o se da
para conseguir una cosa o se da por una causa 2. …por ejemplo…si yo hubiere
dado para que no mates un esclavo puede demandarse por la condicción.
También si te he dado para que me devuelvas una cosa que te entregué en
depósito
Es
una acción basada en la moral, la buena fe y la equidad, que hace que se
devuelva la cosa por una causa justa. En consecuencia, podemos concluir para el
caso concreto quien ha obtenido la posesión de la cosa con un justo título y
buena fe o un título traslativo de dominio, también de buena fe, tiene el
derecho de usucapir. Obsérvese que la buena fe es la que hace que ambas
denominaciones tengan el mismo origen histórico. Esta igualdad en el nacimiento
es el origen de que ambas denominaciones resulten hermanas gemelas, su igualdad
y su aparente diferencia.
La
acción publiciana no nace para proteger la posesión, sino para proteger el
justo título. Su nacimiento es la defensa del que ha comprado y pagado una cosa
sin las formalidades que exige la ley. Se plantea contra el vendedor que desea
reivindicarla alegando que la venta es nula. Esta defensa se llama, exceptiae rei venditiae et traditiae. Se defiende
al comprador de buena fe. Bien es cierto que el pretor no le da validez al
contrato sin formalidades porque debe respetar la ley. Pero deja al comprador
en posesión de la cosa que el compró, y al vendedor con una propiedad vacía de
contenido.
Se
le da desde entonces valor al título de la compraventa realizada sin las
formalidades de la ley. Sin embargo, no concedían la acción reivindicatoria al
comprador que tenía el título de la compraventa sin las formalidades de ley, pero
que no tenía la posesión, bajo el argumento mencionado de que el pretor no
podía modificar la ley y en la época clásica lo había en el Derecho romano, era
acciones para proteger derechos. El concepto de derecho independiente de las
acciones nace muchos siglos después. El comprador con la excepción conservaba
la cosa comprada, si la perdía no podía recuperarla por falta de acción.
El
pretor Publicio creo una acción ficticia dando
por cierto que el plazo de prescripción ya se había cumplido para que
recuperara la posesión del esclavo, porque el comprador tenía buena fe y justo
título. No podía darle la acción
reivindicatoria por faltarle al comprador los requisitos para ser propietario. Pero sí podía recuperar la posesión del
esclavo. El vendedor quedaba con una propiedad vacía de contenido y el comprador
con una posesión efectiva. En el periodo Justinianeo, en cuanto a los
requisitos y efectos, se dice expresamente que “en la acción publiciana tendrá
lugar todo lo que hemos dicho también respecto a la reivindicación” (Arangio-Ruiz, 1945, p.79)
En
cuanto a los interdictos, también encontramos que lo primero que se protegió
fue la justa causa del propietario o del que tenía mejor derecho de poseer. En
sus orígenes era una orden que el magistrado emitía a petición de un ciudadano.
No estaba precedida de ninguna investigación. A quien se le daba la orden debía
la cumplirla si lo pedido era cierto o no cumplirla si era falsa. Si sucedía
esto último quien tenía justa causa podía establecer el juicio para hace valer su
derecho. En los tiempos actuales podría
pensarse que esta era una situación muy subjetiva, y con muy poco poder coercitivo. Pero no es así,
la falta de honorabilidad en el Derecho romano tenía una gran trascendencia social,
que afecta el ámbito de lo jurídico, limitando incluso el ejercicio de cargos
públicos. El adjetivo infamis, -e, in, fama, significa
sin reputación, de mala fama, desacreitado, de mala
reputación., había dos clases de infamia, infamia iuris, e infamia factis. Las causas de infami iuirs, o infamia de pleno derecho tenía causas fijadas de
antemano, esto según Arias Ramos (1969, p. 87).
También
se da la orden cuando dos litigantes se enfrentan por la propiedad o posesión
de una cosa; el pretor estima quien es el propietario o el que tiene mejor
derecho de poseer y a él le concede provisionalmente la posesión del objeto
litigioso hasta que el litigio se resuelva. Como puede observarse siempre
estaba presente desde los primeros tiempos quien tiene un mejor título de
propiedad o posesión, esto según Arangio-Ruiz (1945,
p.108)
5. La
creación del título
En
el Derecho romano, en cuanto a la creación del título, no están de acuerdo los
jurisconsultos, los cuales se dividieron en dos Escuelas: la de los sabiniano y
las de los proculeyanos. Para los primeros constituye título el solo
hecho de que la cosa haya sido abandonada. Basta con recogerla si es mueble y
ocuparla si es inmueble. En cambio, los segundos consideran necesario ejercer
posesión sobre la cosa abandonada, para constituir el título. Ulpiano y Paulo
de la Escuela de los sabinianos dicen “si se ha dejado una cosa deja
inmediatamente de ser nuestra y se hace inmediatamente de quien la ocupa, pues
perdemos la propiedad de las cosas del mismo modo que las adquirimos”.
(Digesto, D’ors, F. Hernandez-Tejero, P. Fuenteseca,
M. Garcia, Garrido y Curillo, 1975). Paulo dice, “podemos adquirir una
cosa que sabemos ha abandonado su propietario”. En cambio, Próculo dice:
Que no deja esa cosa de
pertenecer al propietario si no hubiera llegado a poseerla otra persona, y
Juliano que el perder la propiedad depende de quien la abandona, en tanto no se
hace de otro si éste no la posee; lo que es más cierto. (Ibidem)
También
Juliano (Ibidem) dice “no puede usucapir como cosa ‘abandonada’ quien creía erróneamente
que la cosa había sido abandonada”.
De
acuerdo con las citas mencionadas se llega a conclusión que
para una Escuela, una tesis es que se puede usucapir a non domino, la
cosa abandonada porque inmediatamente pierde la propiedad el dueño y se
convierte en res nullius y otra que la cosa que aparenta estar
abandonada no la pierde el dueño inmediatamente, sino también es necesario que
la cosa sea poseída por otro para que la propiedad la pierda el dueño.
Estas
dos tesis, dieron lugar en nuestro Código Civil, a la división en cuanto al
título entre cosas muebles e inmuebles. En cuanto a muebles dice el artículo
484 del Código Civil (1888) dice “además del convenio son medios de adquirir el
dominio: La ocupación, la accesión, la herencia o el legado y la prescripción”.
Por la ocupación se adquiere el dominio de la cosa mueble que no pertenece a
nadie, entre las que se deben incluir las cosas abandonadas. En cuanto a inmuebles que
requiere título traslativo de dominio de acuerdo con lo dispuesto en el
artículo 853 del Código Civil. Los inmuebles
no reducidos a propiedad particular pertenecen al Estado. (artículos 485 y 486 del Código Civil).
6. El
título y el registro de la propiedad
Un inmueble inscrito en el
registro, con su respectivo plano, y sin ningún vicio que lo afecte, no
necesita de la buena ni del tiempo, para que el dueño pueda venderlo o disponer
de él. Y es que como propietario goza de todos los atributos que le otorga el
artículo 264 del Código Civil. La buena fe y el tiempo son los elementos que se
necesitan para darle eficacia al título traslativo de dominio. La posesión de
buena fe y la ejercida por largo tiempo incluso por más de los diez años, no
pueden generar un título traslativo de dominio en Costa Rica, porque el terreno
nunca ha carecido de dueño ya que si no tiene un dueño particular el dueño es
el Estado.
Sólo
el Estado, como dueño de todos los bienes no reducidos a propiedad particular,
puede disponer de ellos, mediante una ley. Puede de esta forma,
destinarlos a la creación de los parques nacionales, a la construcción de
escuelas, de edificios públicos, carreteras etc.
En
ningún momento se ha derogado el artículo 853 citado. Ese no es el objetivo de
la Ley de Informaciones posesorias. La ley de informaciones posesorias tiene
como fin el que se inscriban en el Registro Público de la Propiedad, los bienes
particulares defectuosos, no la creación de un título de propiedad. El poseedor legitimado para establecer el
juicio era únicamente el que carecía de título inscribible de dominio pero que,
si bien tiene un título, ese título no tiene los requisitos para su
inscripción. Caso concreto el dueño de un predio que en el Registro tiene
medida inferior a un nuevo plano y la diferencia es superior al diez por
ciento. Todos los colindantes están de acuerdo que él es el dueño del predio y
no ha invadido sus terrenos, pero por la diferencia de medida ese título hace
susceptible de inscripción.
El
Registro exige la medida inscrita coincida con la medida del plano catastrado.
La falta de coincidencia impide la inscripción de la escritura por lo que exige
una rectificación de la medida y si es mayor extensión al 10 por ciento no
inscribe la escritura hasta que sea corregida por una sentencia dictada en
información posesoria. La información posesoria necesita la aquiescencia de
todos los colindantes.
Como
dijimos anteriormente los Terrenos del Estado, de grandes extensiones,
denominados baldíos, se convirtieron en parques nacionales. Una gran cantidad de
fincas tienen planos catastrados. El territorio está siendo fotografiado
satelitalmente de manera que el Registro de Propiedad tiene muchas zonas catastradas,
pero en poco tiempo lo estará todo el país.
7. La
propiedad es inviolable
La
Constitución, en las garantías individuales, reconoce la inviolabilidad de la
propiedad privada. A nadie puede privarse de la suya si no es por un interés
público comprobado, previa indemnización conforme a la ley. Esta es una de las
normas que se llaman pétreas porque solo pueden ser reformadas por una asamblea
constituyente. La propiedad es imprescriptible. En el caso de la usucapión o
prescripción adquisitiva se trata de dos propietarios. Hay, en consecuencia,
dos títulos de propiedad que entran en colusión. Ambos tienen un título, uno ha
conservado el derecho de propiedad y pero no ejerce
derecho de posesión, es una propiedad sin contenido fáctico; el otro tiene un
título, pero defectuoso, sin embargo tiene un más que es el ejercicio del
derecho de posesión. Ese derecho lo ha hecho efectivo por más de diez años, y
de buena fe. De allí que esta última circunstancia da saneamiento a su título
de propiedad. Al título defectuoso se le
borra el vicio que lo afectaba.
CONCLUSIÓN
1° La propiedad es inviolable.
2° En Costa Rica no existe la
propiedad a non domino es decir sin dueño.
3° El Título traslativo de dominio
y el justo título son sinónimos,
4° La prescripción positiva no
es una forma de crear un título de propiedad
5° En Costa Rica es legalmente
imposible prescindir del Título traslativo de dominio.
6° Esta imposibilidad rige
tanto el Derecho Civil como el Derecho Agrario.
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Zeledón Zeledón R.(2010) La
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[1]
Profesor de la Univesidad de Costa Rica y de la Lead University. Medio de
contacto: franciscochaconbravo@yahoo.com