Revista de Ciencias Jurídicas N° 161 (1-34) MAYO-AGOSTO 2023
Otro antecedente de importancia, el cual incluso sirvió de base para el ordenamiento
jurídico
costarricense

y

sus

instituciones,

es

la

Ley

Hipotecaria

española

de

1861.

“Este
instrumento
legal

siguió

la

teoría

del

título

y

modo

como

forma

de

adquisición

de

los
derechos
reales.

La

propiedad

se

adquiere

mediante

un

contrato

traslativo

de

dominio
(título) seguido de la ´tradición´(modo) sea la entrega formal de la cosa . . . cumplidos estos
dos aspectos, el documento es apto para su inscripción, pero ya el derecho nació fuera del
Registro.”
15
Se entiende que la función del Registro, es “únicamente para que el adquiriente
que inscriba pueda desconocer los actos anteriores no inscritos.”
16
Con esta regulación, “respecto al asunto de la transcripción o la publicación de un
simple
extracto,


hace

un

intento

por

adoptar

la

seguridad

y

claridad

que

aporta

la
transcripción,
pero

intentando

salvar

sus

inconvenientes

[además

de

ello]

se

establece

el
carácter
voluntario

de

la

inscripción.”
17

y

“respecto

de

la

hipoteca,

queda

expresamente
determinado
que

solo

pueda

ser

constituida

sobre

bienes

inmuebles

y

derechos

reales
enajenables impuestos sobre esos inmuebles.”
18
Se
ha

explicado

que

aquellas

leyes

tuvieron

una

influencia

importante

en

Costa
Rica, que “trajo como consecuencia no solo algunas regulaciones menores de la propiedad
y su protección establecidas en el Código General de la República de Costa Rica de 1841,
sino la promulgación de la Ley Hipotecaria del 31 de octubre de 1865.”
19
Es importante
rescatar,
que

desde

1841,

en

el

Código

General,

se

hacía

mención

a

requisitos

y
formalidades para los diferentes instrumentos que se otorgaran, incluso su registro, sin que
se creara aún una institución registral como tal.
Mediante el Título
II del Código General mencionado, se regulaba lo relacionado
con los instrumentos del Estado, asignándole funciones a los escribanos. En su numeral 31
se explicaba que “los instrumentos se inscribirían sobre un registro ó protocolo de papel de
15

Guadalupe

Ortiz

Mora,

Derecho

Registral

Patrimonial.

(San

José,

Costa

Rica:

Editorial

Jurídica
Continental, 2016), 43.
16
Ibid.
17
Jorge Fernández García, “Análisis de los antecedentes históricos del registro de la propiedad: Evolución del
sistema Español de publicidad inmobiliaria”. (Trabajo Final de Grado, “Universitat Pompeu Fabra, Barcelona,
2017-2018.), 30.
18
Margarita Serna Vallejo, “La publicidad inmobiliaria en el Derecho Hipotecario histórico Español”. (ver
nota 8), 450.
19

Guadalupe

Ortiz

Mora,

Derecho

Registral

Patrimonial.

(San

José,

Costa

Rica:

Editorial

Jurídica
Continental, 2016), 43.