EL CONDOHOTEL SOBRE CONCESIONES DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE: PROPUESTA DE UN DERECHO REAL ADMINISTRATIVO DE APROVECHAMIENTO TURÍSTICO POR TURNO
DOI:
https://doi.org/10.15517/vs48p110Palabras clave:
zona marítimo terrestre, condohotel, concesión madre y subconcesiones, propiedad cuadridimensional, aprovechamiento por turno, derecho real administrativoResumen
El condohotel es hoy una de las fórmulas de inversión turística más extendidas en el litoral pacífico costarricense. Sin embargo, cuando se desarrolla sobre una concesión municipal en la zona marítimo terrestre (ZMT), el esquema queda atrapado en un vacío normativo: ni la Ley N.° 6043 ni su Reglamento lo regulan, y en la práctica se instrumenta mediante una "concesión madre" de la que derivan "subconcesiones" por unidad, sujeta casi por completo a la autonomía de la voluntad y a los usos y costumbres validados por el Instituto Costarricense de Turismo. Ese vacío expone al adquirente —con frecuencia un inversionista extranjero— a riesgos que el derecho comparado ya ha identificado y mitigado en otros contextos de aprovechamiento por turno: falta de publicidad registral, elusión de impedimentos subjetivos, ausencia de reglas de gobernanza y denominación comercial engañosa. A partir del marco vigente de la ZMT, de la doctrina costarricense sobre propiedad cuadridimensional y del derecho comparado español y europeo, este artículo sostiene que la naturaleza demanial del suelo impide constituir sobre él una verdadera multipropiedad inmobiliaria, y propone en su lugar la creación de un derecho real administrativo de aprovechamiento turístico por turno, inscribible en el Registro de Concesiones y dotado de reglas expresas de publicidad, gobernanza interna e información al consumidor.
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